Od czego zacząć?

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości poprzedza nawiązanie współpracy pomiędzy pośrednikiem a zbywającym. Ma ona potwierdzić, czy sprzedającemu przysługuje prawo do nieruchomości, którą chce dysponować. Do podstawowych dokumentów potwierdzających prawo do nieruchomości należą:

• akt notarialny, przydział do lokalu, postanowienie o nabyciu spadku.

• aktualny odpis z księgi wieczystej.

• wypis z rejestru gruntów.

Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami w art. 181 ust. 6, mówi, że przy wykonywaniu czynności zawodowej w związku z zawarta umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

• księgach wieczystych.

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

• tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych ,

• planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt.2 oraz prawa odrębnej własności lokalu,

• ewidencji ludności.

Zawarcie umowy pośrednictwa

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.” Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową wzajemną. Pośrednik zobowiązuje się do dokonania czynności zmierzających do zawarcia umowy, zamawiający zaś do zapłaty ustalonego wynagrodzenia. Ponadto jest umową starannego działania, co oznacza, że pośrednik nie jest odpowiedzialny za brak skutku w postaci sprzedaży, ale biorąc pod uwagę obowiązek działania ze szczególną starannością może odpowiadać za zaniechanie podjęcia działań. Do wykonywania czynności zawodowych ze szczególną starannością zobowiązuje tez pośrednika paragraf 5 standardów zawodowych.
Stosuje się następujące umowy:

1. Na czas określony i nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony kończy się z chwilą ustalonego w niej terminu albo w momencie spełnienia świadczenia przez pośrednika. Umowa na czas nieoznaczony zaś, kiedy zostanie spełnione świadczenie przez pośrednika, ale strony mogą ją też wypowiedzieć wcześniej przez jednostronne oświadczenie woli.
2. Bez klauzuli wyłączności. Klient zbywający nieruchomość może działać samodzielnie w celu pozyskania klienta, a także powierzyć zbycie innym pośrednikom. Wówczas to na pośredniku spoczywa obowiązek udowodnienia, że jego działania zainicjowały zawarcie umowy transakcyjnej i przysługuje mu za to ustalone wynagrodzenie.
3. Z klauzulą wyłączności. Zbywający powierza wykonanie usługi jednemu, wybranemu pośrednikowi. Uprawnia ona pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na to, kto ostatecznie doprowadził do transakcji, klient czy pośrednik.

Do podstawowych elementów umowy pośrednictwa należą:

• data i miejsce zawarcia umowy,

• dane pośrednika (imię. nazwisko, numer licencji zawodowej, polisa ubezpieczeniowa od odpowiedzialności cywilnej),

• zaświadczenie zamawiającego o zapoznaniu się z umową oraz wyrażenie zgody na przetwarzanie swoich danych osobowych niezbędnych do realizacji umowy zgodnie z ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych,

• ustalenie, że wszystkie zmiany umowy wymagają zgody obu stron i zachowania formy pisemnej pod warunkiem nieważności,

• informacja, że umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach dla każdej ze stron,

• podpis pośrednika, podpis zamawiającego.

oraz poniższe dokumenty i załączniki:

• kserokopia aktu notarialnego,

• odpis ksiąg wieczystych,

• dokumentacja zdjęciowa,

• karta mieszkania z dokładnym opisem cech fizycznych i stanu prawnego

nieruchomości podpisana przez oferujących,

• kserokopie dowodów osobistych,

• numer identyfikacyjny NIP.

Zawarcie umowy kupna – sprzedaży
Po zawarciu umowy przedwstępnej pośrednik umawia termin przeniesienia własności w kancelarii notarialnej. Notariuszowi zostawia się kopie dokumentów udostępnionych przez właściciela koniecznych do zawarcia transakcji. Pośrednik informuje kupujących o wysokości opłat – wysokości podatku od czynności cywilno-prawnych, opłatach sądowych, wysokości taksy notarialnej oraz należnego od niej podatku VAT.

Od czego zacząć?
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości poprzedza nawiązanie współpracy pomiędzy pośrednikiem a zbywającym. Ma ona potwierdzić, czy sprzedającemu przysługuje prawo do nieruchomości, którą chce dysponować. Do podstawowych dokumentów potwierdzających prawo do nieruchomości należą:

• akt notarialny, przydział do lokalu, postanowienie o nabyciu spadku.

• aktualny odpis z księgi wieczystej.

• wypis z rejestru gruntów.

Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami w art. 181 ust. 6, mówi, że przy wykonywaniu czynności zawodowej w związku z zawarta umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

• księgach wieczystych.

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

• tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych ,

• planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt.2 oraz prawa odrębnej własności lokalu,

• ewidencji ludności.

Zawarcie umowy pośrednictwa
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.” Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową wzajemną. Pośrednik zobowiązuje się do dokonania czynności zmierzających do zawarcia umowy, zamawiający zaś do zapłaty ustalonego wynagrodzenia. Ponadto jest umową starannego działania, co oznacza, że pośrednik nie jest odpowiedzialny za brak skutku w postaci sprzedaży, ale biorąc pod uwagę obowiązek działania ze szczególną starannością może odpowiadać za zaniechanie podjęcia działań. Do wykonywania czynności zawodowych ze szczególną starannością zobowiązuje tez pośrednika paragraf 5 standardów zawodowych.

Stosuje się następujące umowy:

1. Na czas określony i nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony kończy się z chwilą ustalonego w niej terminu albo w momencie spełnienia świadczenia przez pośrednika. Umowa na czas nieoznaczony zaś, kiedy zostanie spełnione świadczenie przez pośrednika, ale strony mogą ją też wypowiedzieć wcześniej przez jednostronne oświadczenie woli.
2. Bez klauzuli wyłączności. Klient zbywający nieruchomość może działać samodzielnie w celu pozyskania klienta, a także powierzyć zbycie innym pośrednikom. Wówczas to na pośredniku spoczywa obowiązek udowodnienia, że jego działania zainicjowały zawarcie umowy transakcyjnej i przysługuje mu za to ustalone wynagrodzenie.
3. Z klauzulą wyłączności. Zbywający powierza wykonanie usługi jednemu, wybranemu pośrednikowi. Uprawnia ona pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na to, kto ostatecznie doprowadził do transakcji, klient czy pośrednik.

Do podstawowych elementów umowy pośrednictwa należą:

• data i miejsce zawarcia umowy,

• dane pośrednika (imię. nazwisko, numer licencji zawodowej, polisa ubezpieczeniowa od odpowiedzialności cywilnej),

• zaświadczenie zamawiającego o zapoznaniu się z umową oraz wyrażenie zgody na przetwarzanie swoich danych osobowych niezbędnych do realizacji umowy zgodnie z ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych,

• ustalenie, że wszystkie zmiany umowy wymagają zgody obu stron i zachowania formy pisemnej pod warunkiem nieważności,

• informacja, że umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach dla każdej ze stron,

• podpis pośrednika, podpis zamawiającego.

oraz poniższe dokumenty i załączniki:

• kserokopia aktu notarialnego,

• odpis ksiąg wieczystych,

• dokumentacja zdjęciowa,

• karta mieszkania z dokładnym opisem cech fizycznych i stanu prawnego nieruchomości podpisana przez oferujących,

• kserokopie dowodów osobistych,

• numer identyfikacyjny NIP.

Zawarcie umowy kupna – sprzedaży
Po zawarciu umowy przedwstępnej pośrednik umawia termin przeniesienia własności w kancelarii notarialnej. Notariuszowi zostawia się kopie dokumentów udostępnionych przez właściciela koniecznych do zawarcia transakcji. Pośrednik informuje kupujących o wysokości opłat – wysokości podatku od czynności cywilno-prawnych, opłatach sądowych, wysokości taksy notarialnej oraz należnego od niej podatku VAT.

Przekazanie nieruchomości
Wydanie nieruchomości następuje przeważnie w miejscu sprzedaży .Sporządza się protokół przekazania lokalu, spisanie stanu liczników energii, wody i gazu wspólnie ze stronami. Strony podpisują protokół w trzech egzemplarzach i otrzymują po jednym.

Wydanie nieruchomości toruń następuje przeważnie w miejscu sprzedaży .Sporządza się protokół przekazania lokalu, spisanie stanu liczników energii, wody i gazu wspólnie ze stronami. Strony podpisują protokół w trzech egzemplarzach i otrzymują po jednym.